To za Forbes Srbija kaže Miodrag Gazibara, direktor konsultantske kuće Cordon, komentarišući rezultate novog istraživanja koje su sproveli. Fokus je stavljen na poređenje cena starogradnje i novogradnje na Dorćolu, koji je, posebno zbog najavljenih projekata u donjem delu ovog kraja, nova interesantna lokacija za kupce.
„Tržište nekretnina reaguje sporo, zbog čega je važno posmatrati kretanja kroz duži vremenski period. Nakon početka rata u Ukrajini 2022. godine, globalno je došlo do usporavanja tržišta nekretnina, dok je u Srbiji i Beogradu zabeležen snažan rast. Tokom 2023. i 2024. i kod nas dolazi do pada broja transakcija i manjka novih projekata na kvalitetnim lokacijama, ali bez značajnijeg pada cena. U tom periodu nastavila je da raste cena starogradnje zbog postojeće tražnje i ograničene ponude“, podseća Gazibara.
Usporava prodaja starogradnje?
Analiza oglasa pokazuje da je u starogradnji i dalje prisutan veliki broj stanova u prizemlju i na prvom spratu, kao i stanova bez parking mesta (oko 80% stanova starogradnje u oglasima je bez parkinga). Gazibara kaže da to ukazuje na slabiji kvalitet ponude.
„Primećuje se i nešto veći broj oglasa nego ranije, što može biti signal usporavanja prodaje starogradnje. Istovremeno, fizička lica sporije prilagođavaju očekivanja i cene tržišnim uslovima nego investitori i pravna lica, pa je moguće da će visoke tražene cene starogradnje ostati prisutne još neko vreme“, ističe sagovornik Forbes Srbija.
Novi projekti na Dorćolu
Prema njegovim rečima, tokom 2025. pokrenuti su veliki projekti na Dorćolu, pre svega Marina Dorćol i Dorćol Residence.
“Marina Dorćol pripada višem segmentu tržišta i dobri rezultati koji su postignuti na početku prodaje su možda i bili očekivani, dok je Dorćol Residence ostvario veliki komercijalni uspeh prodajom gotovo cele prve faze u kratkom roku. Taj projekat je počeo sa prodajom stanova dok je tržište još bilo nestabilno i taj rizik je nagrađen. Pametno su iskoristili trenutak na tržištu kada su cene starogradnje visoke i ostali su disciplinovani da ne dižu cene dok je prodaja išla dobro. Na kraju, imaju dobru reputaciju sa prethodnim projektima. Njihov uspeh dodatno je podstakao pokretanje novih projekata poput Adresa Residence, Landmark Dorćol i Delta Land projekta“, navodi Gazibara.
Skok cene garažnog mesta
Naš sagovornik kaže i da je poslednjih godina primetan značajan rast cena garažnih mesta, posebno u starom delu grada. Ona se trenutno kreću između 40.000 i 50.000 evra, dok su na Novom Beogradu između 22.000 i 30.000 evra.
„Veća isplativost garaža omogućila je investitorima gradnju projekata sa više podzemnih nivoa. To je povećalo broj garažnih mesta i omogućilo veću gustinu stanova u novim projektima. Zbog toga projekti poput Dorćol Residence, Adresa Residence i Landmark Dorćol imaju znatno više manjih stanova ispod 40 m². Oni su posebno atraktivni investicionim kupcima“, zaključuje Gazibara.
Aktuelne cene novih zgrada na Dorćolu
Prema podacima kompanije Cordon, cene kvadrata u Marini Dorćol kreću se od 5.700 do 9.000 evra sa porezom. U prvoj fazi na raspolaganju su 263 stana i useljenje se očekuje u trećem kvartalu 2028. Cena garažnog mesta je 42.000 evra.
Dorćol Residence prodaje stanove po cenama od 4.290 do 6.490 evra po kvadratu (sa porezom), a garažno mesto za 30.000. I ovaj projekat sa 459 stanova biće useljen u 2028.
U gornjem delu Dorćola, aktuelna je izgradnja zgrade Ban Residence u Strahinjića Bana sa pet spratova i potkrovljem. Useljenje se takođe očekuje 2028. Stanovi se prodaju po ceni i do 10.000 evra sa porezom dok cena garažnog mesta još nije poznata.
Pre njih biće useljena zgrada Dorćol park u donjem delu ovog kraja (do kraja sledeće godine). Cene su od 5.500 do 5.700 evra za kvadrat stana i od 48.000 do 54.000 evra za garažno mesto.
Simptom/Forbs Srbija