Dana 15. januara, milijarder u sektoru nekretnina, Čarls Koen, pozvao je Forbes sa skrivenog broja telefona kao što to uvek čini. Četiri meseca Forbes je pokušavao da dogovori intervju s Koenom kako bi razgovarali o rastućem dugu i praznim prostorima u zgradama koje poseduje njegova firma, Cohen Brothers Realty.

U septembru je rekao da se jave u novembru. U novembru je rekao da ga pozovu u januaru. Prošle nedelje, Koen je rekao da ide na odmor. Nije precizirao gde, ali često odlazi na svoje imanje s vinogradom na jugu Francuske, Château de Chausse, ili u svoj penthaus u Palm Biču. (Takođe poseduje stanove u Zapadnom Holivudu i Menhetnu, kao i prostranu kuću u Griniču, Konektikat.) Potom je pitao da li priča može ponovo da se odloži za četiri do šest nedelja, jer bi tada objasnio kako je njegova firma „prebrodila teškoće“.

„Ako objavite negativnu priču, to će mi naškoditi“, rekao je, spomenuvši nekoliko refinansiranja i novih zakupa za koje tvrdi da su u toku. „Teže nam je da izdajemo prostor, ako ljudi misle da postoji problem koji zapravo ne postoji.“

Koen je na kraju popustio, ali tek nakon što je Forbes objasnio da će priča biti objavljena bez obzira na sve, i poslao svog izvršnog potpredsednika da razgovara s njima i pregleda finansijske podatke.

 

Koenova realnost
Nema sumnje da se Čarls Koen, koji je 1980-ih preuzeo firmu svog oca i strica i proširio je izgradnjom i kupovinom vrhunskih poslovnih tornjeva u srcu Menhetna, sada nalazi u nezavidnoj situaciji. Od kada su pandemija ispraznila kancelarije, mnoge njegove vredne nekretnine izgubile su zakupce. U najmanje šest njegovih zgrada je više od 20% poslovnog prostora prazno, dok su tri popunjene sa manje od 60%.

Istovremeno, suočava se s poteškoćama u otplati duga od najmanje 1,1 milijardu dolara, prema podacima iz zajmovnih dokumenata i sudskih spisa. To je u novembru dovelo do gubitka četiri nekretnine na aukciji zaplenjene imovine.

Sve ovo ozbiljno je uzdrmalo Koenovo bogatstvo, koje je dostiglo vrhunac od 3,7 milijardi dolara u 2022. godini. Tada je raspolagao velikim kapitalom, a kamatne stope bile su gotovo na nuli. Forbes sada procenjuje da vredi 1,6 milijardi dolara, od čega se oko dve trećine nalazi u njegovim nekretninama, koje su izgubile na vrednosti jer su zakupci prešli u novije i luksuznije nebodere.

Koen osporava ovu procenu, tvrdeći da bi vrednost trebalo da bude veća. Stiven Černiak, glavni operativni direktor kompanije Cohen Brothers, izjavio je da su u toku otplate kredita za zgrade koje nose više od polovine duga od 1,1 milijardu dolara. Pored toga, Černiak je siguran da će te nekretnine privući više zakupaca u prvoj polovini ove godine.

Nekretine prodate na aukciji zaplena
Koenovi problemi dospeli su na naslovne strane 8. novembra, kada je održana jedna od najvećih aukcija zaplene u istoriji Njujorka. Na prodaju je bilo pet njegovih nekretnina: kompleks kancelarija i dizajna površine 74.000 kvadratnih metara u Dania Biču na Floridi, obližnji hotel Le Meridien, bivše hotelsko zemljište u Rai Bruku, Njujork, i lanci bioskopa u SAD-u i Velikoj Britaniji.

Na kraju procesa licitacije, Koenov poverilac, Fortress Investment Group, preuzeo je praktično sve. Platio je nešto manje od 150 miliona dolara za dizajnerski kompleks, hotel, lanac bioskopa u Velikoj Britaniji i lokaciju u Rai Bruku. Niko nije izrazio interesovanje da licitira za američki lanac Landmark Theaters, sa 28 lokacija i poslovanjem u oblasti ugostiteljstva, pa su ostali u Koenovom vlasništvu.

Ovo je bila poslednja epizoda u dugotrajnoj borbi između Koena i Fortress-a. Kreditna kompanija je prošlog marta tužila Koena, zahtevajući otplatu zajma od 534 miliona dolara koji je bio osiguran pomenutim nekretninama. Predstavnici Fortress-a nisu odgovorili na zahtev za komentar. Koen i njegova kompanija uzvratili su protivtužbom.

Filmofil/producent

Aukcija, na kojoj se Koen nije pojavio, predstavljala je još jedan udarac za ovog magnata nekretnina i zaljubljenika u filmove. Godinama su kolekcije poslovnih tornjeva u srednjem Menhetnu koje je sastavio donosile stabilan profit. Zatim je proširio poslovanje na dizajnerske centre i posvetio se svojoj strasti prema filmu, producirajući nekoliko filmova nominovanih za Oskara (među kojima je i dobitnik za najbolji strani film, „Trgovački putnik“). Takođe je kupio lance umetničkih bioskopa i pokrenuo filmsku distribuciju. U 2016. godini kupio je imanje s vinogradom od 135 hektara u Francuskoj, a godinu dana kasnije luksuzni brend muške obuće Harry’s of London.

 

Međutim, u poslednje dve godine suočava se s rastućim problemima u svojim poslovnim tornjevima. Izgubio je nekoliko značajnih zakupaca, uključujući WeWork, koji je napustio više od 18.500 kvadratnih metara u nekoliko zgrada, dok je zadržao samo mali deo prostora. Dugovi su se nagomilali kako su se približavali rokovi za otplatu. Njegove zgrade teško su se takmičile s novim neboderima s luksuznim sadržajima, što je otežavalo zamenu zakupaca. Visoke kamatne stope dodatno su otežale refinansiranje, a kada je uspeo da to učini—kao što je bio slučaj sa zajmom od Fortress-a—uslovi su bili nepovoljni.

Pandemija zatvara bioskope
U isto vreme, ostatak njegove imperije takođe je pretrpeo gubitke. Pandemija je zatvorila njegove bioskope širom zemlje, a njegovi dizajnerski centri izgubili su zakupce. Centar na Floridi izgubio je u korist Fortress-a. U preostala tri u njegovom vlasništvu, dva u Los Anđelesu i jedan u Njujorku, popunjenost je pala ispod 80%.

Koen tvrdi da situacija nije tako loša kao što izgleda, ukazujući na bolje rezultate u izdavanju prostora i nedavni porast prodaje poslovnih zgrada. Na jednoj od njegovih nekretnina, 750 Lexington Avenue, koja je ujedno sedište njegove firme, poverilac je podneo zahtev za zaplenu u maju. To je mesec dana nakon što je zgrada procenjena na samo 50 miliona dolara, u poređenju sa 300 miliona u 2015. Međutim, zaplena je trenutno u zastoju. U međuvremenu, jedan od zakupaca, maloprodajni lanac lepote Sephora, obnovio je ugovor o zakupu, dok je drugi zakupac, WeWork, zadržao zakup nakon izlaska iz stečaja. Cohen Brothers trenutno radi na izmeni uslova zajma s poveriocem.

„Dobro stojimo. Imamo izazove s izdavanjem prostora, kao i svi, ali posedujemo dobre zgrade,“ rekao je Koen za Forbes tokom telefonskog razgovora deset dana nakon aukcije u novembru. „Imamo vrlo jak procenat zadržavanja zakupaca i širenja, i verovatno izdamo više prostora nego mnogi drugi.“

Izvan Njujorka, Koen planira da uskoro započne gradnju 23-spratnog poslovnog tornja sa staklenom fasadom u Vest Palm Biču, gde je potražnja za kancelarijskim prostorom i dalje jaka, posebno za nove zgrade.

„Radim sve što je potrebno, na svakom mestu,“ naglasio je.

 
Reditelj

Koen je rođen 1952. godine u porodici koja se bavila nekretninama, u Herisonu, severno od Njujorka. Njegov otac, Šerman, bio je bivši prodavac automobila koji je zajedno sa svoja dva brata osnovao firmu Cohen Brothers Realty. Braća su na kraju izgradila više od 20 zgrada širom Menhetna.

Kao mali, Koen je bio više zainteresovan za svet zabave, razvijajući ljubav prema filmovima nakon što ga je njegova baka odvela da pogleda Pepeljugu kada je imao tri godine. Do vremena kada je postao tinejdžer, Koen je već pokazivao apartmane za porodičnu firmu. Međutim, znao je da želi da postane reditelj i čak je snimio nekoliko kratkih filmova.

„Kada sam napunio 14 godina, prestao sam da pratim Jankis-e i počeo da čitam Variety,“ rekao je Koen za Forbes 2017. godine. „Nije bilo ništa uzbudljivije od stajanja u redu da pogledam film kada je otvoren.“

Proći će neko vreme pre nego što je Koen počeo da ostvaruje svoje filmske snove. Kao prvi u porodici koji je diplomirao, stekao je diplomu osnovnih studija na Tufts University 1974. godine. Nakon toga i diplomu prava na Brooklyn Law School 1977. Nekoliko godina radio je u sektoru nekretnina banke Chemical Bank u Njujorku. Potom se pridružio porodičnoj firmi, gde je brzo napredovao i do 1981. postao potpredsednik i generalni savetnik.

 

Širenje imperije

Za samo dve godine postao je njen predsednik i otkupio udele svog oca i strica u kompaniji za nepoznatu sumu novca. Jedan od njegovih prepoznatljivih poslova bila je izgradnja 750 Lexington Avenue. Koen je osamdesetih otkupio ceo blok između 59. i 60. ulice kako bi ga izgradio. Jedna žiteljka u tom bloku odbila je da proda svoju kuću, zbog čega je Koen odlučio da izradi kulu od 28 spratova oko nje. Kuća je još uvek tamo.

Devedesetih, Koen je proširio poslovanje na dizajnerske centre, kupivši zgradu Decoration and Design u Menhetnu za 63 miliona dolara 1996. Do 2009. godine proširio je firmu na više od 12 miliona kvadratnih stopa nekretnina – u upoređenju sa tri miliona koliko je bilo kada ju je preuzeo u osamdesetima.

Tada se takođe vratio svojoj strasti prema snimanju filmova.

Uložio je polovinu budžeta za nezavisni film Frozen River, koji je 2008. osvojio veliku nagradu žirija na Sandens film festivalu. Iste godine osnovao je biznis za distribuciju filmova.

Tokom sledeće decenije prikupio je istorijsku filmsku kolekciju, mali bioskop na Mehnetnu plus Lendmark i Curzon, dva bioskopska lanca u SAD-u i Ujedinjenom Kraljevstvu.

Takođe je počeo da provodi više vremena u Francuskoj. 2016. kupio je vinograd Château de Chausse u Provansi za 20 miliona dolara. Godinu dana kasnije kupio je i istorijsko japansko pozorište u Parizu.

Kovid uzrokovao dugove

Na Forbsovoj listi 400 najbogatijih Amerikanaca prvi puta se našao 2016. sa procenjenom neto imovinom od 2,8 milijardi dolara.

Te godine je „WeWork“, kompanija za coworking prostore, unajmila četiri sprata u Koenovoj poslovnoj zgradi na adresi East 57th St. Do 2018, taj startap se proširio na 123.000 kvadratnih stopa, a takođe je zauzeo više od 80.000 kvadratnih stopa na adresi 750 Leksington.

Kada je javno izlistavanje WeWork-a propalo u septembru 2019, Koen se našao u problemu sa iznajmljivanjem, jer se predviđalo da će startapu ponestati novca.

Šest meseci kasnije, nastupila je pandemija Kovid 19. Pad je bio razoran za njujorške vlasnike poslovnog prostora.

Do kraja 2020, vrednost poslovnih zgrada u gradu pala je za 45 odsto, što je procenjeni pad od 50 milijardi dolara, prema istraživačkom radu koji su 2022. godine objavili profesori , Arpit Gupta, Vrinda Mital i Stijn van Nieuwerburgh sa Kolumbije i Univerziteta u Njujorku.

„U budućnosti, ovaj vremenski period će biti nazvan velikim resetovanjem procene vrednosti“, kaže dugogodišnji njujorški agent za nekretnine Bob Knakal.

„Ljudi moraju da se usklade sa stvarnošću trenutnog tržišta.“

Foto Wikipedia

Krediti kao omča oko vrata

Međutim, Koen je u godinama pre pandemije uzeo kredite sa fiksom kamatnom stopom za nekoliko svojih najvećih nekretnina.

Kada su 2022. Federalne rezerve počele da povećavaju kamatne stope u borbi protiv visoke inflacije, odlučio je da iskoristi priliku pre nego što kamate postanu previsoke.

U septembru te godine, refinansirao je četiri nekretnine i dva bioskopska lanca sa kreditom od 534 miliona dolara od Fortresa.

Izveštaj nezavisnog revizora koji je sastavljen u decembru 2022. godine naveo je da se firma suočava sa „neto operativnim gubicima“ i „visokim stopama praznih prostora“, što „dovodi u pitanje sposobnost firme da nastavi sa radom“.

Izveštaj je takođe napomenuo da je firma uložila „značajne napore u povećanje popunjenosti i mere za kontrolu troškova“ i da je imala „dovoljna novčana sredstva i planove za kontinuitet poslovanja“.

U proleće 2023. Forbes je istraživao kolaps vrednosti komercijalnih nekretnina u velikim američkim gradovima. „Morate biti defanzivni“, rekao je Koen za Forbes u to vreme, na pitanje o njegovoj strategiji da preživi pad.

O dugovima je rekao: „To za mene nije pitanje neposredne zabrinutosti. Obaveštavamo zajmodavce o tome šta se dešava, transparentni smo, objašnjavamo zašto stvari stoje kako stoje.“

Sudski proces
Tokom ostatka godine, Koen i Fortres su produžavali raspored otplate kredita i odlagali plaćanja, prema sudskim dokumentima.

U novembru 2023. godine, WeWork je podneo zahtev za bankrot. Napustio je tom prilikom više od 200.000 kvadratnih stopa u dve Koenove nekretnine u Los Anđelesu i Njujorku. Od kojih je jedna imala hipoteku prema Fortresu, a u kojoj je WeWork iznajmljivao gotovo trećinu ukupnog prostora.

Foto Flickr

Naporni pregovori dostigli su vrhunac u februaru 2024. godine, kada su Coen i Fortres pregovarali o daljem produžetku otplate.

U imajlovima otkrivenim u sudskim zapisima, Koen je odbacio predlog Fortresa, ali je izrazio nadu da će doći do dogovora: „Tokom poslednjih više od 20 godina, uvek smo nalazili način da idemo napred zajedno.“

Din Dakolias, jedan od predsednika i partner Fortresa, uzvratio je oštrom reakcijom. „Vaš poslednji predlog je bio nerealističan i vratio nas nekoliko koraka unazad“, napisao je. „Niste izvršili poslednju uplatu, i niste pokazali da razumete ili da prioritetizujete ozbiljnost vaše situacije.“

Sledećeg meseca, Fortres je tužio Coena i zahtevao potpuni povratak više od pola milijarde dolara duga, kao i ličnu garanciju do 187 miliona dolara, plus kamate.

Koen je mesec dana kasnije uzvratio kontra tužbom, tražeći da se tužba Fortresa odbaci. Tvrdio je da je Fortres prekršio sporazum o produžetku kredita.

Na udaru lična imovina

Fortres je zahtevao aukciju Koenovih nekretnina u maju, ali je sudija presudio u Koenovu korist u junu i pristao da odloži aukciju. U avgustu, ona je bila ponovo zakazana za novembar.

U oktobru, Koen je doživeo još jedan udarac kada je sudija u tom slučaju presudio da Koen mora da plati ličnu garanciju na nekretnine. Ipak, činilo se da Koen ima više nego dovoljno resursa da pokrije dug. Imao je skoro 300 miliona dolara u gotovini i investicijama u junu prošle godine.

Prema rečima Fortresa, Koen je zatim pokušao da sakrije svoju ličnu imovinu kako ne bi bila oduzeta za pokriće garancije.

Advokati firme tvrdili su da je Koen prebacio vlasništvo nad svojim jahtom „Seasense“ vrednom 50 miliona dolara, kao i tri manja plovila, na ofšor entitete na Kajmanskim ostrvima. Vlasništvo nad svojom kućom u Grinviču (Konektikat) vrednom 20 miliona dolara, prebacio je na svoju ženu Klo, bivšu izvršnu direktorku Džimi Čua. Koen je uzvratio tvrdeći da je to bila samo rutinsko planiranje imovine, ali je Fortres dobio presudu na Kajmanskim ostrvima koja je odložila transfer.

Koen se takođe suočava sa zahtevom Fortresa za ličnu garanciju od 187 miliona dolara. U podnesku deset dana nakon aukcije, Koenovi advokati su tvrdili da bi iznos lične garancije trebalo da bude smanjen za 75 miliona dolara.

Foto Flickr

 

Zastarele procene

U decembru, njegovi advokati su takođe tvrdili da Koen ima skoro 350 miliona dolara kapitala u četiri zgrade 3 Park Avenija, 979 Treća Avenija, 805 Treća avenija i 622 Treća avenija. To je dovoljno da pokrije ostatak duga prema Fortresu.

Ponovo, Fortres je osporio tvrdnju, ukazujući na činjenicu da su te vrednosti zasnovane na „zastarelim, procenama“ koje su od tada opale, te da sve četiri nekretnine opterećuju neizmirene hipotekarne obaveze. Postupak je još uvek u toku.

Pored spora između Koena i Fortresa, Koen je i dalje opterećen sa nekoliko zgrada koje su pod dugom i koje pokazuju znakove starenja. I dok je imao manji uticaj na svoje zgrade u odnosu na druge njujorške tajkune za nekretnine, bio je posebno ranjiv na posledice pandemije zbog svoje koncentracije u starijim poslovnim zgradama.

„Teško je vlasniku zgrade klase B da učini svoju zgradu konkurentnom sa proizvodima klase A“, kaže Knakal, ukazujući na starije nekretnine u poređenju sa novijom gradnjom kao što su Hudson Yards ili One Vanderbilt, koja je potpuno zauzeta.

„Govorimo o opadanju vrednosti od 30 odsto do 50 odstou proseku“, dodaje Tomasz Piskorski, profesor nekretnina u Kolumbija biznis školi. Za mogule u oblasti nekretnina čije je bogatstvo vezano za poslovne kule, „to znači da možda više nisu milijarderi.“

Pala tražnja za starim nekretninama

Kako bi privukli zakupce, mnogi vlasnici starijih nekretnina sada nude čak godinu dana besplatnog zakupa, kao i velike naknade za poboljšanja. Međutim, Koen to vidi kao gubitnički potez.

„Radimo samo poslove koji imaju smisla. Mnogi naši konkurenti samo bacaju novac na dogovore“, rekao je u novembru.

Koen insistira da radi na poboljšanju svojih zgrada kako bi ih učinio konkurentnijim, tvrdeći da bi one sada trebalo da imaju veću vrednost zbog nedavnih transakcija kao što je novembarska prodaja koja je vrednovala „One Vanderbilt“ kompanije S.L. Green na 4,7 milijardi dolara i decembarska prodaja dve poslovne kule na Park aveniji.

„Završavamo renoviranje hola u 622 Third“, rekao je. !“Ponovo ulažemo u naše zgrade.“

Koen je takođe optimističan u vezi sa novim ugovorima o zakupu koji će zameniti njegove prazne prostore. U Los Anđelesu, prostor koji je napustio WeWork popunjen je bolnicom i zdravstvenim naučnim centrom Cedars-Sinai.

U Njujorku, firma očekuje da će u narednim mesecima potpisati nove ugovore o zakupu u pet svojih najmanje zauzetih kula.

Pretvaranje poslovnog u stambeni prostor

Koen možda ima pravo: Aktivnost zakupa poslovnog prostora na Menhetnu porasla je za 17 odsto 2024. godini u odnosu na prethodnu, što je najveći porast od 2019. godine, prema podacima brokerske agencije Avison Young.

Ipak, starije ili niže kvalitetne nekretnine činile su samo 23 odsto novih zakupa prošle godine. Kirije u tim zgradama su samo oko polovine onih koje se naplaćuju za prestižne zgrade. To je znak da je oživljavanje tržišta zakupa ostavilo mnoge od ovih starih kula iza sebe, dok zakupci nastavljaju da biraju novije zgrade.

Druga strategija koju koristi jeste: pretvaranje poslovnog prostora u stambene apartmane i kondominijume.

U maju, njegova firma podnela je zahtev za posebnu dozvolu za prenamenu 19 spratova kule od 28 sprata (623 Peta avenija), preko puta Rokfeler centra, u 172 stana.

 

Dalja ulaganja

Projekat je od tada smanjen na 60 do 70 stanova.

Drugi projekat konverzije u stanove na adresi 3 East 54th Street, koji ima pogled na Central park napreduje brže. Firma je završila unutrašnje rušenje prošlog leta. „Svi projekti napreduju“, rekao je Koen.

Ipak, zajmodavac za objekat na 54th Street podneo je zahtev za zaplenu u decembru, dovodeći u pitanje taj projekat. (Koen kaže da je u procesu refinansiranja kredita.) Drugi predloženi projekat konverzije na adresi 135 East 57th Street sada je obustavljen.

Porodica Wallace, koja je vlasnik zemljišta ispod te zgrade, usprotivila se projektu prenamene i tužila Koena zbog neplaćenog zakupa u decembru 2023. U oktobru, sudija je presudio u korist porodice, dodelivši im zgradu.

Prema njujorškim brokerima za nekretnine koji su razgovarali sa Forbes, ako Koen bude u mogućnosti da realizuje prenamene, sarađuje sa svojim poveriocima na problematičnim nekretninama i zadrži zgrade koje želi, a sa druge strane se odrekne drugih – mogao bi da preživi pretnje svom carstvu.

Dok njegova apelacija u vezi sa slučajem Fortresa prolazi kroz sudski proces, Koen gleda prema jugu. Ka svojoj planiranoj kuli od 23 sprata i 400.000 kvadratnih stopa u Vest Palm Biču, nazvanom Vest Palm Point.

Nije gotovo

Očekuje se da će Koenova zgrada, koja bi trebalo da počne sa gradnjom u martu, da bude završena do 2028. Planira da finansira gradnju mešavinom kapitala i kredita.

To bi mogao biti pametan potez za Koena, s obzirom na to da je Trampova izborna pobeda podstakla poslovne magove i svetske lidere da dođu u Palm bič zbog njegove blizine Trampovoj zimskoj Beloj kući u Mar-a-Lagu. Prema Černijaku, firma je već pregovarala o zakupima za šest spratova.

„Imamo sve dozvole. Ugovaranje je skoro završeno i spremamo se da zaključimo kredite i počnemo sa gradnjom“, rekao je Koen u novembru. „Već imamo aktivnost u vezi sa zakupima.“

Što se tiče pravnih bitki, Koen će nastaviti da se bori. „Neću platiti tu ličnu garanciju. Imam odbranu, imam žalbu koji je u toku u apelacionom sudu“, rekao je. „Još nije gotovo.“

Simptom/Giacomo Tonigni Forbes